[부동산] 현시점에 나는 주택담보대출 대환으로 이득을 볼 수 있을까?

22년 2월에 집을 샀다.
회사 앞 20년이 넘은 구축.

남자 혼자 살면서
베란다 확장도, 인테리어도 안 된 02년생 33평 아파트를
이렇게나 비싸게 사다니.

당시 코로나로 인해 급한 유동성 완화
정부의 이해할수 없는 부동산 규제로
집값과 금리가 나란히 오르는 데다
소득과 지역에 따른 이상한 대출 규제들이 겹붙여 생겨나고 있었다.
사무실에선 한 달에도 여러번 누가 어디 집을 샀다는 얘기가 심심찮게 들렸다. 

나는 패닉바잉에 최고가로 슬램덩크를 했다.
그 뒤로는 알다시피 부동산 시장에 찬바람이 불었고
나는 시린 바람 아래서 쓸쓸하게 설거지를 했다.

신도시도, 역세권도, 직주근접도 아닌 내 아파트는
직원식으로 나오는 후추맛 닭가슴살보다도 훨씬 담백해졌다.

한창 어리버리한 2~3년차때 (2018~2019)
과장님들이 "차사지말고 집부터 사라 빨리"라고 밥먹듯이 얘기했던 때가 있었는데
그때 살던 오피스텔의 전세대출 금리가 1.9%, 2.0% 이럴 때였다.
난 유독 이런건 꼭 다 두드려맞고 나야 깨닫는 타입인가보다. 

어쨌든 지금까지 버틸 수 있는 체력이 있음에 감사할 뿐

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각설하고, 살아남은 지금 다시 점검을 해보자. 

집을 살 시점에
DSR40% 이하, 주담대 한도 유지를 위한 원천징수 1억 이하를 만족해야했기에
22년 2월이 되기 전 매매를 치르거나, 그게 아니면 다음 차례를 기다려야 했다.
이런 기회는 영영 없을 것 같다는 공포에 빠져있었다.
쥐뿔도없는게..

그때의 성적표는 다음과 같다. 

	항목	금액	월납액	이율	비고
2022.02~	주택 매매가	(₩500,000,000)
	주담대	₩362,000,000	₩ 1,664,204	4.26%	KB시세 5.2억, 35년(5년 고정) 4.28%, 70%
	신용대출	₩70,000,000	₩   264,833	4.34%	MG
	현금	₩68,000,000
	소득공제		(₩297,654)		이자 납입액이 과표 ~8800만 구간(24%)
	월납계		₩ 1,631,384		(DSR 37%)

세금 떼고 300만원 조금 넘게 받고 있었으니
뭐 그런대로 졸라매고 살면 버틸만하다고 생각했던 것 같은데

거의 일년만에 순자산 1억 5천정도를 깎아먹었고, 
이제서야 야금야금 다시 모아가는 중이다.

보통 집값이 떨어지면, 상급지와의 갭이 줄어드는걸 이용해서 갈아타라는 얘기를 하는데
요샌 그렇지도 않은것 같다.
게다가 지금 내 상황에서 집을 매도해버리면, 난 그냥 암것도 없고 신용대출 왕창 안은 직장인이 되니까.. 

어쨌든 더 나은 상황을 고민해보던 와중에

신용대출, 주택담보대출 대환대출 플랫폼이 생겨서 
지금 갈아타면 얼마나 절약할 수 있는지 비교해봤다.

	항목	금액	월납액	이율	비고
2024.01	주담대잔액	(₩344,719,629)
	대환(주담대)	₩266,000,000	₩ 1,130,398	3.70%	KB 3.8억, 35년, 한도70%, 3.7%
	대환(현금)	₩10,000,000			for DSR(<40%) matching
	대환(신용)	₩68,719,629	₩   312,102	5.45%	카카오뱅크(MG에서 저금리 여력 있을까?)
	신용대출	₩49,900,000	₩   180,472	4.34%	MG
	소득공제		(₩194,400)		연간 이자 납입액이 과표 ~8800만 구간(24%)
	월납계		₩ 1,428,571
	대환이득(월)		-₩   202,812

표만 보면 어쨌든 일년에 200만원 넘게 아끼니까
당장이라도 갈아타고 싶은 모양새긴 한데..  걱정되는 부분이 좀 있다. 

1. 주담대 실행 2년밖에 안 돼서, 아직 140만원정도 중도상환수수료가 남아있다.
    이걸 물고 갈아탄다고 해도 7개월 후 부터 이득을 보긴 하는데
    비상금(현금) 소진하고, 주담대(저금리)를 줄여서 신용대출(고금리)로 돈을 노출시키는 꼴이라
    내 체력이 약해지는 모양새가 되는 것 같달까..

2. 그래서 당장 대환하는것 보다는 1년간 상황을 지켜보려고 한다. 
   느리지만 금리는 내려가는 모양새니 ,
   주택가액은 오르고 금리는 내리는 흐름이라고 생각하면 급할 필요는 없겠다고 생각하고 있다. 

3. 주담대 이자 상환의 소득공제액이
   나의 과세표준 구간을 24%(8800만) 이하로 유지하는 데 톡톡한 역할을 해주고 있다.
   물론 지금도 충분히 고통스럽지만..

  주택가액과 금리 흐름을 분기별로 살펴보고,
  대환 플랜을 어느 시점에 가져갈지 천천히 고민해봐야겠다.